Refusons les projets de densification urbaine lourde
Quartier des Terrasses et Domaine de la Marche

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Refusons les projets de densification urbaine lourde
Quartier des Terrasses et Domaine de la Marche

C'est quoi la densification ?

Définitions et Réglementations  : « faire vivre davantage de population dans un même espace urbain. » cf Densification urbaine

  • A lire points abordés Entre volonté des politiques publiques et perception des habitants :
    « Principal outil pour : réduire l’usage de l’automobile ; limiter l’étalement urbain ; pallier la pénurie de logement - Histoire des discours politiques sur la densité en France et rôle du développement durable dans sa mise à l’agenda politique - Controverses scientifiques autour de la densification - Orientations législatives en faveur de la densification - Au niveau local, différents types de politiques de densification. »

 
Critiques et Opinions des citoyens  :
Etat veut la densification urbaine, les Français non - Cf aussi, ouvrage d’O.Piron L’urbanisme de la vie privée.

 
Densification excessive, destructrice
Une pratique sans raisonnement sur les conséquences pour les habitants et usagers de nos quartiers.

  • Déséquilibres dans les flux de mobilité déjà saturés boulevard de Jardy vers ou venant de l’A13.
  • Effets induits pour nos quartiers : nuisances sonores, destruction d’arbres de grandes hauteurs caractéristiques du couvert végétal contribuant à la qualité du cadre de vie de nos quartiers, explosion du prix du foncier, facteurs d’insécurités et d’incivilités etc…
  • Plus généralement nous concernant : Étalement des pratiques négatives vers les premières et secondes couronnes des métropoles, occultant les mutations du numérique sur la localisation des emplois et activités.
    • A voir si le Grand Paris et l’arrivée des gares d’interconnexion - Saint-Cloud (ligne 15) et Versailles (ligne 18) - viendront conforter des pratiques négatives de densification lourde ou un bon équilibre de qualité de vie entre résidentiel et activités économiques (cf pôles de compétitivité thématiques : Plateau de Saclay, Innovation et Recherche - La Défense, Finance ; ou encore Versailles Satory etc).
 
SCOT / PADD / PLU pour Nos Quartiers
Extraits des textes SCOT, PLU et PADD.

 
Vocation Résidentielle et préservation du couvert végétal et des paysages : cf SCOT 2009-Communes des coteaux de la Seine. [1] Toute densification excessive en consommant plus d’espaces est contraire à cette préservation.

  • Cf aussi PLU-Rapport de présentation - Diagnostic et état initial de l’environnement :
    • « Permettre l’évolution douce des quartiers d’habitation » P14
    • « Les différents quartiers d’habitation conserveront leurs caractéristiques actuelles afin de protéger la qualité du cadre de vie à laquelle les habitants sont attachés » P19

 
Urbain - Evolution Modérée

  • P 9 Carte du PADD : Quartiers au nord de la Commune :
    • => «  Evolution modérée afin de répondre aux besoins des habitants tout en préservant les formes urbaines et la qualité du cadre de vie et du paysage »
  • P 7 : « Les quartiers d’habitation au nord de la commune sont composés des domaines de La Marche et des Terrasses. »
    • => «  Maintenir caractéristiques générales du bâti, tout en permettant une évolution modérée du bâti dans les domaines de La Marche et des Terrasses (accueil d’une population jeune avec enfants). »
  • P 22 §5.2 : La Marche et les Terrasses, spécifiant bien le type de construction : cf PLU - Rapport de présentation - Diagnostic et état initial de l’environnement [2].

 
Paysage et Environnement
Identité et Renommée de la Commune

  • P6 (cf PADD) : "Préserver, au titre de l’article L. 123-1 7° du Code de l’Urbanisme, le couvert végétal des différents quartiers d’habitation.
    • => La commune présente un caractère végétal marqué du fait de la présence de nombreux arbres dans les jardins particuliers et les espaces publics. Cette couverture végétale participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée.
      De nombreux arbres ont été conservés et leur maintien est essentiel pour conserver la qualité du cadre de vie."

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1-Marnes-Terrasses - Cassini XVIII°

1-Marnes-Terrasses - Cassini XVIII°


Enjeux et Actions

Ils dépendent des documents d’urbanisme dont PLU et PADD… et de l’attitude de la Mairie envers la délivrance ou non des permis de construire. Cf aussi, les objectifs financiers à courte vue des promoteurs immobiliers [3].

 

Projets en cause
8 Av des Terrasses
Cf Danger Projet de densification urbaine - 34 logements Quartier des Terrasses
  • Densification de 5,9 fois !
    -> Parcelle 2.999 m2 - Destruction de 423m2 - Construction de Surface de Plancher 2.480 m2.
    -> 34 logements de petites surfaces d’environ 75m2
    -> 8 immeubles et circulation par courettes ou escaliers.
    -> Parking souterrain de 68 places accessibles par le boulevard de Jardy déjà très largement saturé.
    -> Suppression des beaux arbres présents sur les parcelles (cf Image 11)
  • Permis de Construire en cours d’instruction.
  • Mobilisation de l’Association Marnes Ouest". contre le projet.
  • A vérifier PLU, les obligations d’emprise au sol [4].
  • Cf images de principe N° 7 et 8.

 
33 Boulevard de Jardy
Cf : Permis de Construire 33 Bd de Jardy - Questions sur l’arrêté d’autorisation, adaptations mineures et rappel du contexte urbain de proximité.
Passer d’un commerce de golf à un immeuble massif de commerce et bureaux… en entrée de ville !

  • Densification de 5 fois !
    Parcelle de 508m2 - Destruction de 106,11 m2 - Construction de Surface de Plancher 496,80 m2.
  • Permis de Construire délivré (consulté en mairie) : Immeuble de bureaux, 10 m de hauteur, 35 m de long en façade, 2 étages, parking en sous-sol, implantation en limite de rue.
  • Sur le projet, pas de réunion de la mairie, avec les habitants du quartier.
  • Trois recours sont déposés.
  • Contradictions avec Règlement du PLU [5] ?
  • Cf images de principe N° 9 et 10.

 
Autres projets à venir

  • Le Permis de Construire accordé au 33 Bd de Jardy ouvre la voie aux promoteurs immobiliers et à une densification lourde de nos quartiers des Terrasses et du Domaine de la Marche (dont le projet 8 av des Terrasses n’est qu’un avant-goût).
  • Consulter la base Patrim données fiscales et Listes des SCI sur Marnes pour suivre des acquisitions de pavillons en vue densification urbaine lourde par réunion de parcelles.
 
Situation de Densification
Evolution historique
  • Priorité au Pavillonnaire sur les 2 Quartiers concernés.
  • Cos ancien de 0,4 (certes non utilisé aujourd’hui) mais ayant donné un quartier résidentiel avec des pavillons d’environ >100 / 200 m2 de Surface de plancher pour 450 /700 m2 de Terrain (Extraits base Patrim).
  • Cf images ci-dessus N° 1 à 6.

 
Contexte PLU Vaucresson

  • Densification lourde via des immeubles de 15m et de 19 m de hauteurs en centre ville et sur les boulevards attenants (République et Jardy) [6]
  • Rappel Avis défavorable Maire de Marnes La Coquette : « Risque de projets immobiliers… susceptibles de rompre l’harmonie architecturale et urbaine du quartier pavillonnaire situé à Marnes-La-Coquette. »

 
Point juridique
Exigence de cohérence du règlement PLU avec les orientations du PADD. Cf Extraits Portée juridique du Projet d’aménagement et de développement durable PADD par G.Pellissier (Maître des requêtes au Conseil d’État) :

  • l’exigence de cohérence impose non seulement que le règlement n’aille pas à l’encontre des objectifs fixés, mais qu’il les poursuive effectivement. Autrement dit, certains choix d’urbanisme qui apparaîtraient trop éloignés des orientations définies pourraient apparaître sans cohérence avec eux. L’incohérence ne résulterait pas d’une contradiction évidente, mais d’un trop grand éparpillement des politiques, d’une divergence excessive entre les buts affichés et poursuivis.
  • « rechercher des incohérences évidentes entre les orientations et le règlement… absence complète de lien entre les orientations annoncées et les effets des règles adoptées pour qu’une « incohérence par défaut d’unité » et non par contradiction puisse être censurée. »

 
Bien sûr, il faut veiller au respect strict du Règlement du PLU opposable aux tiers, à l’occasion de l’attribution de Permis de Construire. Cela ne semble pas être le cas pour le projet du 33 Bd de Jardy avec les 3 recours déposés.

 
Actions à venir

Surveillons l’affichage, en mairie, de la demande de permis ou de la déclaration préalable, pendant son instruction. Formalité requise à l’article R. 423-6 du Code de l’urbanisme, favorisant la recevabilité d’éventuelles actions contentieuses. Suivre aussi l’affichage de l’autorisation sur le terrain, déclenchant le délai de recours des tiers, Cf Elus et Personnels municipaux - Obligations Permis de Construire et Recours.

Promouvoir le dialogue, les pratiques délibératives avec les Habitants
Les documents d’urbanisme ou d’environnement sont techniques avec une réglementation parfois complexe. Les deux projets sur notre quartier montrent bien l’importance de mieux dialoguer sur ces sujets :

  • Autour d’une « évolution modérée du bâti préservant les formes urbaines et la qualité du cadre de vie et du paysage ».
  • A propos du « caractère végétal marqué du fait de la présence de nombreux arbres dans les jardins particuliers et les espaces publics. Cette couverture végétale participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée. »

 
Elargir l’action aux autres projets et communes en proximité.
Comme l’indique l’association Marnes Ouest, suite à la réunion des adhérents du 28/03/2019 :

  • S’intéresser aux autres projets du secteur à Marnes, Vaucresson ; et maintenir un contact régulier avec les autres associations.

 
Déployer des Recours
Avec l’Association Marnes Ouest, les habitants de nos quartiers des Terrasses et du Domaine de la Marche, doivent se mobiliser pour faire face aux tentatives de densification lourde sur nos quartiers…



modifie le 4 juin 2019

Notes

[1] Extrait : le document d’orientations générales constitue un volet prescriptif et juridiquement opposable du Scot - Ce document valable jusqu’en 2020 sera remplacé par le SCOT GRAND PARIS.

[2] PLU - Rapport de présentation - Diagnostic et état initial de l’environnement :
§5.2 La Marche et les Terrasses - Spécification du type de constructions existantes :

  • « Le domaine de la Marche a été loti en 1937 selon un plan d’ensemble qui reprend les voies et allées de l’ancien domaine du Château de La Marche. La pièce d’eau actuelle correspond à une partie de la pièce d’eau apparaissant sur les plans de 1744. Les constructions sont de taille relativement homogène, implantées en léger retrait de la rue. Leur hauteur ne dépasse pas le R+2. L’architecture de ces maisons est peu diversifiée, même si quelques constructions se détachent de par leur architecture plus récente. (Toitures à 4 pentes, toitures à 2 pentes, toitures terrasses). Quelques constructions d’intérêt architectural (années 30/40), maisons d’architectes bien conservées et représentatives d’une époque. »
  • "Le parc des Terrasses a été loti en 1929. Il mêle des constructions d’époques et d’architecture différentes, tout en restant dans l’esprit d’un habitat individuel diversifié. Quelques belles maisons en meulière côtoient des constructions plus récentes et plus modernes. (toitures terrasses, toitures à 4 pentes, à 2 pentes…) Ce domaine présente un relief marqué et offre des vues vers Vaucresson et Paris (Tour Eiffel). Du fait de ce relief marqué, les constructions en hauteur prennent une importance dans le paysage."

[3] Attitude des Promoteurs dont il faudrait renforcer la responsabilité sur le principe « pollueur / payeur » si non respect des contextes locaux et de proximité (mobilité, économique, social, urbain, générationnel, environnemental).

    • Coût du foncier et crainte de recours administratifs par riverains mécontents freinent prise de risque.
    • Échaudés par la crise du début des années 90, les promoteurs font preuve de prudence. Ils se refusent à acheter des terrains à n’importe quel prix.
    • Se tenir au courant des projets d’une collectivité, des petites et grandes histoires de ses habitants, y avoir les bons réseaux, lire la presse locale… Comprendre les projets des villes, ce que souhaitent les élus, et ensuite proposer une bonne affaire aux propriétaires qui souhaitent vendre.
    • Le métier de développeur foncier consiste à remembrer des parcelles trop petites pour un immeuble entier.
    • Anticiper les opérations immobilières : en moyenne 4 ans, et un recours les retarde d’un ou deux de plus…

[4] cf PLU Art. UEa 9- Emprise au sol :

  • a) Quartier des Terrasses (secteur UEaa tel que défini au document graphique) L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 40 % de la superficie du terrain, déduction faite des surfaces destinées aux accès et voiries.

[5] Règlement PLU P 25 - Art. UEa 2 - Occupations et utilisations des sols admises sous conditions : 2.1. Les locaux à usage de commerce sont admis s’ils respectent les conditions suivantes :

  • qu’ils soient destinés au commerce… et que ces locaux soient intégrés dans la construction à usage d’habitation.
  • à voir aussi le strict respect des obligations en matière de « combles aménageables », « implantation sur limites séparatives », « aspect zinc et toiture à la Mansard ».

[6] Principaux repères - PLU en révision Vaucresson : PLU en révision - Réglement - Notice d’introduction CAUE.

[7] S’inspirer de la démarche Bimby ou La densification pavillonnaire en débat Cf aussi Densification pavillonnaire  : La division des pavillons de banlieue - Le pavillonnaire, « mal-loti » des politiques urbaines ? - Rendre acceptable la densité en tissu pavillonnaire. Cf aussi Densification douce - La densification « douce » au Canada.