Ci-dessous 2 extraits de l’Arrêté - NB L’arrêté dans sa totalité est en téléchargement ci-dessous.
Vous pouvez aussi le consulter en Mairie et voir les plans et divers visuels du projet immobilier…
- Arrêté-N° 092 047 18 C 0003-INTRO
- Arrêté-N° 092 047 18 C 0003-Considérants et Art1
Cette notion dite “d’adaptation mineure” cf Art. L152-3 du Code Urbanisme :
Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme :
■ 1° Peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;
■ 2° Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section.
■ 1° Elle doit avoir une ampleur limitée au regard de ce qui est exigé par le PLU. En effet, l’assouplissement de la règle ne doit pas aboutir, par son importance ni par sa nature, à un changement du type d’urbanisation.
En règle générale, l’écart toléré entre la règle et le projet ne doit pas excéder 15 %.
■ 2° Ces formes de dérogations relèvent davantage de l’assouplissement de la règle que de la réelle exception. La notion d’adaptation mineure et son régime sont développés et encadrés peu à peu par la jurisprudence administrative qui valorise une appréciation souveraine des juges du fond concernant la reconnaissance d’une adaptation mineure [6].
L’arrêté du Permis N° 092 047 18 C 0003 délivré le 20/07/2018 dans sa rédaction et son raisonnement s’appuie principalement sur cette notion d’adaptation mineure, dans les « 4 Considérants » et dans l’Art 1.
Rien sur le fond ou la forme, ne semble justifier autant « d’adaptations mineures ».
- 33 Bd Jardy - Voie ONF-Geoportail
A propos des « 4 Considérants » évoqués comme « adaptations mineures » dans l’arrêté.
■ Considérant N°1
Non respect règle UEa2 - 2.1
Commerce et Habitation.
❖ Ce que dit l’Arrêté
« Et que compte-tenu de l’usage »commerce« existant du site et de sa proximité immédiate avec l’autoroute, une construction à usage de commerce et de bureaux est plus adaptée à celle d’habitation. »
► Ce que dit le Règlement
Art. UEa 2 §2.1.- Occupations et utilisations des sols admises sous conditions
"Les locaux à usage de commerce sont admis s’ils respectent les conditions suivantes :
- qu’ils soient destinés au commerce,
- à concurrence de 80 m2 de surface hors œuvre nette par parcelle d’une surface supérieure ou égale à 500 m2,
- que les parcelles aient une façade sur la RD 907 ou RD 182,
- que ces locaux soient intégrés dans la construction à usage d’habitation."
➡︎ Analyse
• 1- Le PLU pour l’art UEa2 - 2.1, ne parle que de commerce… pas de bureaux… et les plans du projet dans les diverses coupes par étage ne comportent aucun espace affecté à un commerce !. Il n’y a que des tables et des chaises dans les différentes pièces.
Cette absence de commerce aurait dû entraîner le rejet de la demande de permis.
• 2- Il n’y a, de plus, aucune intégration dans une construction à usage d’habitation. C’est un projet uniquement de bureaux.
Autour des combles aménageables.
❖ Ce que dit l’Arrêté
« Dispose d’un dernier étage qu’il convient de considérer dans son entièreté sous comble aménageable, interprétation faite à l’appui d’une grande partie des maisons construites dans cet esprit dans le domaine de la Marche »
► Ce que dit le Règlement
Art UEa10 : Hauteur maximale des constructions
"Les hauteurs sont mesurées en tout point par rapport au terrain naturel.
La hauteur des constructions, hormis les pylônes supports de lignes électriques ou d’antennes ne
peut dépasser :
- 10 m au faiîtage pour les constructions principales.
- 2,60 m pour les constructions annexes."
➡︎ Analyse
• 1- Pourquoi parler du Domaine de la Marche Zonage UEa alors que le projet concerne le Quartier des Terrasses Zonage UEaa !
• 2- Sur le Quartier des Terrasses … pas de ressemblance avec ce style architectural ! Il n’existe aucun bâti de type immeuble bureaux ?
Pourquoi une telle interprétation qui manque de justifications précises.
- PADD : P 7 est très explicite : « Maintenir caractéristiques générales du bâti ».
Autour aspect zinc et toiture à la Mansard
❖ Ce que dit l’Arrêté
« Toiture dite à la Mansard dont la partie supérieure est composée de zinc et la partie inférieure d’ardoise qu’il convient d’accepter pour respecter les proportions de matériaux caractéristiques de ce style architectural ».
► Ce que dit le Règlement
- Art UEa11 : aspect zinc et toiture à la Mansard
b) Toitures : "Les constructions doivent comporter obligatoirement une toiture composée d’un ou plusieurs éléments à pente dont le degré de pente sera compris entre 30 et 45° pour la tuile, et 45 à 60° pour l’ardoise.
Les combles et toitures doivent présenter une simplicité de volume et une unité de conception.
L’aspect des toitures doit être en harmonie avec celui des constructions environnantes, elles doivent avoir l’aspect de l’ardoise ou de la tuile de tonalité brune sans côte apparente. L’aspect zinc est autorisé pour des éléments ponctuels de couverture".
➡︎ Analyse
• 1- : Pourquoi écrire « il convient d’accepter pour respecter les proportions de matériaux caractéristiques de ce style architectural » alors que dans le projet soumis à autorisation, contrairement à l’art UEa11 §b, l’aspect zinc n’est ni ponctuel, ni en harmonie avec les constructions environnantes.
Art UD7.4 ? - Art UEa7 - implantation sur limites séparatives et UEa 11 :Aspect extérieur,
❖ Ce que dit l’Arrêté
1- « d’appliquer les dispositions de l’article UD7.4 du PLU compte-tenu de la proximité du projet en limite avec la voie privée appartenant à l’ONF, d’appliquer le retrait de 4 m par rapport à ladite voie… »
2- « autoriser la création de baies pour valoriser l’entrée de ville de Marnes La Coquette ».
► Ce que dit le Règlement
NB : L’article UD7.4 du Plu est inexistant !!.
1- C’est l’Art. UEa 7- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
§ 7.1.1.1. Pour les terrains dont le linéaire sur rue est inférieur ou égal à 15 m :
- Si la façade comporte des ouvertures créant des vues directes :
- si la façade est parallèle à la limite séparative : la marge de retrait doit être au moins égale à la hauteur de la façade, avec un minimum de 8 m.
2- L’Art UEa 11 Aspect extérieur indique :
- Rappel : en application de l’article R 111-21 du Code de l’Urbanisme, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
- « a) Volumes : »Les constructions doivent conserver des proportions simples, avec une homogénéité des façades et des volumes de toiture. Au delà d’un linéaire de façade de 15 m de longueur ; un décrochement significatif de façade doit être créé.".
- « d) Ouvertures - Balcons - Ouvrages divers : Les ouvertures en façade doivent respecter des proportions harmonieuses (parties pleines par rapport aux ouvertures, hauteur par rapport à la largeur) et des rythmes compatibles avec ceux des constructions traditionnelles. »
➡︎ Analyse
Préalable L’arrêté - document juridique - ne peut mentionner un article inexistant au Règlement !
• 1- : La longueur du projet sur voie publique (bd de Jardy) est inférieure à 15m. La voie ONF cadastrée AB 327 est privée et "ouverte pour permettre l’accès aux zones de parking concédées… les parcelles 400 et 326. Elle longe la parcelle 399…
Le retrait de la construction doit donc être au minimum de 8m et non de 4m ou plutôt de 10m puisque telle est la hauteur du bâti projeté.
L’avis de l’ONF 13/04/2018 rappelle son courrier du 21/04/2017 ; demandant déjà pour des raisons de maintien des servitudes, le rétablissement du chemin privé dans les documents déposés pour le permis de construire [7].
Or, sur le plan RDC, le retrait du bâti est celui du passage de voitures accédant au parking… Nous sommes loin des 8m minimum. Le pétitionnaire dans sa notice (page 5) décrivant le terrain et présentant le projet… parle bien d’un projet « inséré entre 2 zones bâties et une voie privée ouverte à la circulation ». Il ne pouvait donc ignorer la règle de l’art UEa 7 § 7.1.1.1.
• 2- Valoriser l’entrée de ville ! Par un immeuble massif de 10 m de hauteur et 35 m de long… donc du « minéral » alors que c’est la couverture végétale qui participe à l’identité de la commune et contribue à sa renommée (cf P6 du PADD).
• 3- Le décrochement significatif de façade n’est pas mentionné sur les plans coupes déposés par le pétitionnaire. Ne peut être considéré comme significatif la partie entrée du bâtiment, en retrait modeste des deux parties de la façade avec baies, donnant sur la voie ONF.
Pour les ouvertures, il est surprenant de parler de proportions harmonieuses entre parties pleines et ouvertures, ou rythme compatible avec ceux des constructions traditionnelles.
Nous sommes à l’évidence en face d’une façade de bureaux et non d’une construction de type pavillonnaire.
Autres points méritant analyse et questionnement
❖ Ce que dit l’Avis
Servitudes liées au projet :
- Château de Versailles décret Malraux
- Bois de Fausses Reposes
Ce projet est situé dans un site inscrit désigné ci-dessus. Les articles L.341-1 et R.341-9 du code de l’environnement et R.425-30 du code de l’urbanisme sont donc applicables..
➡︎ Analyse
• 1- Sur Château de Versailles décret Malraux [8].
• 2- : Sur la forêt de Fausses Reposes - ZNIEFF ; forêt domaniale classée par le Conseil d’État en forêt de protection par décret du 23 août 2007.
■ Article 1 - Arrêté d’autorisation PC
A propos des quatre adaptations mineures,
❖ Ce que dit l’Arrêté
L’Article 1 : « Le Permis de Construire … bénéficie de quatre adaptations mineures ».
► Ce que dit le Règlement
Cf Modernisation du Contenu du PLU - Mars 2016 :
• rendre plus lisible le sujet et l’enjeu de chaque article du code.
• répondre au plus près aux aspirations des habitants et favoriser la qualité de leur cadre de vie, grâce à une assise réglementaire confortée.
• Cf aussi Art. L152-3 du C.U sur les adaptations mineures ci-dessus.
➡︎ Analyse
• 1- Le travail de clarification des règles (cf ci-dessus) dont l’annexe sémantique (page 67) en fin de règlement… conforte bien une lecture rigoureuse dans son usage.
• 2- Le recours à « 4 adaptations mineures » comme justificatifs d’une autorisation à construire, confirme l’impression d’une inversion dans le travail d’un instructeur : c’est au projet immobilier de s’adapter au Règlement du PLU et non l’inverse !
La seule absence de commerce et d’habitation dans les plans aurait dû entraîner le rejet de la demande de permis.
La finalité d’une construction est clairement formulée par l’Art. UEa 2 §2.1.- occupations et utilisations des sols admises sous conditions-, du règlement d’urbanisme.
A ce jour, sur le volet juridique, seul le Règlement du PLU peut être opposable aux tiers…
- Tout recours ne peut porter que sur une non conformité de fond ou de forme entre la demande de permis de construire et les articles du règlement concernant la zone dans laquelle est implantée le terrain.
➡︎ Analyse
Par contre l’analyse ci-dessous montre bien les liens juridiques envisageables entre le PLU et le PADD.
• 1- Exigence de cohérence du règlement PLU avec les orientations du PADD. Cf Extraits Portée juridique du Projet d’aménagement et de développement durable PADD par Gilles Pellissier (Maître des requêtes au Conseil d’État) :
- l’exigence de cohérence impose non seulement que le règlement n’aille pas à l’encontre des objectifs fixés, mais qu’il les poursuive effectivement. Autrement dit, certains choix d’urbanisme qui apparaîtraient trop éloignés des orientations définies pourraient apparaître sans cohérence avec eux. L’incohérence ne résulterait pas d’une contradiction évidente, mais d’un trop grand éparpillement des politiques, d’une divergence excessive entre les buts affichés et poursuivis.
- « rechercher des incohérences évidentes entre les orientations et le règlement… absence complète de lien entre les orientations annoncées et les effets des règles adoptées pour qu’une « incohérence par défaut d’unité » et non par contradiction puisse être censurée. »
• 2- Bien sûr, il faut veiller au respect strict du Règlement du PLU opposable aux tiers, à l’occasion de l’attribution de Permis de Construire. Cela ne semble pas être le cas pour le projet du 33 Bd de Jardy avec les 3 recours déposés.
➡︎ Analyse
• 1- : Certains « considérants » semblent contraire au PLU, ou faire l’objet d’adaptations qui n’ont rien de mineures ! Cf ci-dessus.
• 2- : Cet arrêté d’autorisation proposé par le service instructeur invoquant de nombreuses adaptations mineures (bien encadrées pourtant par Art. L152-3 du Code Urbanisme), a-t-il fait l’objet d’une relecture prudente, avant validation par la mairie ?
• 3- : Les demandes de permis déposées successivement par Mr Heck, le modificatif et celui de la SCI 33 Jardy… pouvaient interpeller…
• 4- : NB : Ce qui est analysé pour l’arrêté SCI 33 Jardy N° 092 047 18 C 0003 est valable pour celui déposé par Mr Heck N°092 047 18 C 0001 et le modificatif N°092 047 18 C 0001 M1).
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